Marseille 13007 : les tendances Q4 2025
Analyses & Études • 04 novembre 2025
Temps de lecture : 4 min
Un arrondissement toujours en tête du marché marseillais
Le 7e arrondissement de Marseille confirme trimestre après trimestre sa place de territoire phare de la cité phocéenne. Entre mer, patrimoine et art de vivre, le 13007 continue de concentrer les meilleurs signaux de dynamisme du marché résidentiel local : hausses soutenues des prix, volumes de transactions stables et profils d’acheteurs toujours plus variés.
Cette profondeur de marché s’explique par la diversité du parc immobilier : 82 % d’appartements mais une présence notable de maisons de ville et villas. Cette combinaison rare assure une attractivité constante, aussi bien pour les investisseurs que pour les familles ou les résidents secondaires.
« Le 13007 illustre la maturité d’un marché résidentiel où la donnée devient un outil de précision stratégique. On n’achète plus seulement un emplacement, mais une équation de valeur mesurable. » — Stéphane Daumillare, fondateur de Lycaon Data
Chiffres-clés Q4 2025
Des prix portés par l'attractivité et la rareté
Le coeur de marché du 7e arrondissement se situe entre 5 000€ et 7000€/m², des niveaux supérieurs à la moyenne marseillaise mais cohérents avec la qualité de vie du secteur. Les quartiers du Roucas-Blanc et d’Endoume concentrent les ventes les plus dynamiques, soutenus par la rareté des biens et une clientèle solvable.
- Roucas-Blanc : 7 000 €/m² en médian, 9 400 €/m² sur le top décile.
- Endoume : 6 100 €/m², segment stable mais liquide.
- Bompard : 5 400 €/m², léger recul d’activité faute d’offre disponible.
Cette hétérogénéité traduit un marché premium segmenté, où la performance dépend autant de la localisation que de la qualité intrinsèque du bien.
Les leviers de valeur selon l'économétrie
Les modèles Lycaon Data mettent en évidence plusieurs variables clés dans la valorisation des biens du 13007 :
Appartements vs maisons : deux dynamiques parallèles
Appartements
Les appartements représentent le coeur du marché : 30% des ventes se situent autour de 5000 €/m², un niveau cohérent avec la demande locale. Les petites surfaces (T1–T2) affichent un rendement unitaire élevé, tandis que les T3 maximisent la liquidité.
Maisons
Le marché des maisons est plus restreint mais plus excessif. Le prix médian atteint 7 500 €/m², avec un top 10 % dépassant les 11 000 €/m². Ces biens d’exception – souvent situés à Bompard ou Saint-Victor – tirent la moyenne vers le haut.
Tension offre/demande : le 13007, un marché sous pression
Les T2 et T3 concentrent la plus forte tension : la demande dépasse largement l’offre disponible, créant un marché quasi d’absorption instantanée. Les T1 et T4 suivent une logique similaire, bien que sur des volumes moindres.
Les grandes surfaces (>120 m²) et les maisons de prestige, en revanche, évoluent sur un micro-marché plus lent mais stable, avec des valeurs élevées et une clientèle ultra-ciblée.
Opportunités et enseignements pour les décideurs
- Produits à fort potentiel : T3 lumineux avec extérieur (20-30 m²), rénovés et idéalement situés à Endoume ou Saint-Victor.
- Risques à surveiller : Biens à rénover sans atouts différenciants, dont la décote s’accentue face à la montée en gamme du parc.
- Nouveaux axes d’investissement : micro-marché des maisons compactes (80–100 m²) offrant un ticket d’entrée inférieur à 1 M€.
En clair : le 7ᵉ reste un secteur “premium liquide”, mais l’arbitrage entre localisation et qualité du bien devient décisif.
Perspectives fin 2025
Les signaux pour la fin d’année confirment la stabilisation du marché haut de gamme et la poursuite d’une tension sur les appartements familiaux.
La rareté structurelle de l’offre, combinée à une demande locale soutenue, laisse entrevoir une progression maîtrisée des prix (+1 à +2 %) d’ici fin décembre.
Les promoteurs et investisseurs devront composer avec un marché dual : d’un côté, des biens premiums résistants et liquides ; de l’autre, un segment milieu de gamme exigeant en matière de valorisation énergétique et d’entretien.
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